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Usos mixtos: generando sinergias poderosas

La construcción de proyectos de uso mixto es una tendencia del urbanismo mundial que llegó para quedarse en el Real Estate. Si bien no se trata de un concepto nuevo, el auge de su desarrollo en nuestro país marca una pauta sobre los nuevos retos del mercado inmobiliario, los cuales atraviesan la densificación de las ciudades, el uso eficiente del suelo, la creación de entornos transitables con conexiones peatonales ininterrumpidas y la generación de núcleos para las comunidades.

De acuerdo con las cuatro principales organizaciones de bienes raíces de los Estados Unidos (ICSC, NAIOP, NMHC y BOMA), un desarrollo de uso mixto se define como un proyecto inmobiliario que cuenta con integración planificada de retail, oficinas, residencias, hoteles, recreación, entre otras funciones.

En esencia, este modelo se encamina hacia la generación de unidades inmobiliarias exitosas que trascienden la mera articulación de usos en un mismo predio. Se trata de usos compatibles entre sí, cuya correcta vinculación activa nuevas dinámicas en los usuarios y aportan valor al proyecto.

Los mixed-use developments o desarrollos de uso mixto se consolidan como un plus de valor y epicentro para el desarrollo económico de las zonas en las cuales se instalan, promoviendo el crecimiento vertical, al tiempo que revierten la separación de las actividades que convirtió en imperativo el uso de automóviles y transporte público.

De esta forma, la integración de los espacios permite que las actividades converjan, devolviendo la escala peatonal y consolidando núcleos de desarrollo cada vez más sólidos. Estamos ante una verdadera muestra de versatilidad del sector que explora múltiples oportunidades o, dicho en palabras del arquitecto Javier Sordo Madaleno, “lo ‘bonito’ de estos proyectos es que la imaginación es el límite.”

Lo anterior sustenta que hoy en día aparezcan en el radar todo tipo de exitosas mezclas como:

  • Centros comerciales integrados con torres de oficinas y hoteles.
  • Edificios residenciales con áreas de comercio en los primeros niveles.
  • Hoteles con zonas comerciales o restaurantes.
  • Hospitales integrados con áreas comerciales.
  • Centros educativos con áreas comerciales y espacios destinados a la operación gastronómica, entre otras muchas posibles combinaciones.

En la mayoría de ellas, el comercio se suma como un componente fundamental que articula no solo las dinámicas de tipo transaccional, sino que cubre en gran medida la demanda de espacios para la interacción y el sano esparcimiento de las comunidades.

El rol del comercio en los proyectos de uso mixto

La vibrante actividad comercial es uno de los factores que robustece la mezcla de usos. La historia reciente del sector inmobiliario ha sido testigo de la evolución de los proyectos comerciales tradicionales hacia los usos mixtos y de la llegada de nuevos proyectos que asumen al centro comercial como unidad dominante en su composición. No obstante, conforme se transforman los hábitos de los consumidores y evolucionan las necesidades de los usuarios, la industria de centros comerciales ha migrado hacia una nueva vocación donde el factor experiencial es cada vez más relevante.

Trasladando esta realidad a los proyectos de uso mixto, es preciso reconocer que, aunque en muchos casos el comercio es el uso dominante, el retail ya no es el elemento central. Hoy todo gira en torno a la experiencia. De allí se explica que inicialmente los proyectos de este tipo estuvieran conformados por usos residenciales, comerciales y oficinas, pero a medida que evolucionaron las necesidades de los usuarios, fueron llamados a diversificar la oferta integrando usos adicionales como hoteles, wellness center, centros culturales, e incluso, usos más especializados como el caso de espacios de coworking.

Si bien es cierto estos desarrollos generan dinámicas para que todas las partes del proyecto se vean beneficiadas, en el caso del comercio, este se ve altamente favorecido dentro de la articulación, en cuanto se nutre de una base de clientes más amplia. Casi podemos hablar de un sistema donde el centro comercial, como centro social y punto de convergencia de múltiples experiencias, provee a la edificación las condiciones idóneas no solo para el consumo sino para el descanso y la socialización, siendo áreas de propiedad privada con normas de convivencia y utilización que emulan el espacio público.

Entre la independencia y la convivencia de usos:

Ahora bien, la integración de usos supone un gran reto a nivel de ingeniería y diseño arquitectónico, pues cada uno de ellos cuenta con una especificidad en su normativa, gestión e identidad individual. Desde el inicio de la obra -que generalmente se planifica y ejecuta por etapas- se debe contemplar cada una de estas como un desarrollo terminado, es decir, que los primeros usos que entren en funcionamiento deben operar de forma complementaria, mientras que los futuros ingresan a aportar valor a la oferta inicial. De manera que quienes habitan estos entornos no perciben que se trate de un espacio inacabado o en construcción, sino que con el paso del tiempo se integrará con nuevos servicios.

En el caso de los proyectos comerciales existentes que migran hacia los usos mixtos, este desarrollo por etapas que complementan la oferta comercial también se constituye como un reto que debe garantizar la fluidez de la actividad durante el proceso de articulación.

Las etapas también serán de gran provecho al momento de pensar en la financiación del proyecto, ya que permite al desarrollador ser más versátil en la forma como entran a jugar los especialistas en cada segmento; y es que pensar en la coexistencia de usos es comprender que cada uno tiene una lógica de operación que responde a sus propias dinámicas y por lo tanto pueden o no ser compartidos entre todos los componentes del conjunto.

Desde la perspectiva del diseño, hablamos de proyectos donde debe existir un cuidado absoluto sobre las circulaciones y la disposición de los puntos de convergencia, debido a que los desarrolladores de usos mixtos están llamados a manejar los diferentes niveles de privacidad necesarios por cada actividad.

Lo anterior deja entrever que es en la sinergia de los usos donde radica el éxito del proyecto, respetando cada uso en su individualidad, pero teniendo en cuenta que deben ser espacios donde la gente decida vivir, trabajar, comprar y desarrollar su vida. No se trata únicamente de crear una micro-ciudad alrededor del proyecto, sino de considerar el entorno o la zona en la que este se va a implantar, ya que de esto dependerá los campos de acción y por supuesto el grado de aceptación y éxito de este.

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